Der Schatzmeister des Landkreises befürwortet beschleunigte Zwangsvollstreckungen und Zwangsvollstreckungen von Einlegern und signalisiert Unterstützung für die Rückgabe von Lot Links

In Dayton gibt es etwa 11.000 Grundstücke mit Steuerrückstand, aber der Schatzmeister von Montgomery County sagt, dass es ein paar Hilfsmittel gibt, die dabei helfen können, einige vernachlässigte und marode Grundstücke wieder einer produktiven Nutzung zuzuführen.

Schatzmeister John McManus sagte, er ermutige Privatpersonen, die Einleitung gerichtlicher Zwangsvollstreckungen für steuersäumige Immobilien in Betracht zu ziehen, die sie gerne besitzen oder den Besitzer wechseln würden.

McManus sagte auch, dass einige der steuersäumigen Immobilien in Dayton möglicherweise für eine beschleunigte Zwangsvollstreckung in Frage kommen.

Es gebe einen Rückstau an Verfahren zur beschleunigten Zwangsvollstreckung sowie einige verwaltungstechnische Verzögerungen, aber diese Probleme würden gelöst und der Prozess könne Immobilien auf den Weg zur Sanierung oder Wiederverwendung bringen, sagte er.

„Wir kochen wieder mit Gas“, sagte er.

McManus deutete auch an, dass er bereit sei, eine Version des Lot-Links-Programms zurückzubringen, das eine sehr beliebte Möglichkeit für Menschen war, vernachlässigte und verlassene Immobilien zu geringen Kosten zu erwerben, ohne dass die Nachsteuer entfällt.

In Dayton gibt es etwa 66.000 steuerpflichtige Parzellen, und etwa 55.000 davon sind steuerpflichtig, sagte McManus.

Die verbleibenden 11.000 Immobilien in der Stadt hatten am 25. Mai Steuerschulden in Höhe von fast 148 Millionen US-Dollar.

Das Büro des Schatzmeisters gab an, dass es als „letztes Mittel“ im Inkassoverfahren gerichtliche Zwangsvollstreckungen gegen einige in Verzug geratene Immobilien einreicht.

Zwangsvollstreckungsanträge sind in der Regel das Ergebnis vieler Versuche, Steuern einzutreiben, und der Ausschöpfung der Zahlungsplanoptionen, sagte McManus.

Das Büro des Schatzmeisters reichte im vergangenen Jahr 287 Fälle von gerichtlicher Zwangsvollstreckung ein und 230 im Jahr 2021. Das Büro hat in diesem Jahr bis Ende April bereits 116 Fälle eingereicht.

Aber zusätzlich zu diesen Fällen, sagte McManus, können Bürger über das Einleger-Zwangsvollstreckungsprogramm seines Büros gerichtliche Zwangsvollstreckungen für steuersäumige Immobilien einleiten. Das Programm hat seit 2020 mehr als 245 Bewerbungen erhalten.

Im Rahmen des Programms können Gemeindemitglieder eine steuerliche Zwangsvollstreckung auf berechtigte Grundstücke einleiten, indem sie eine Kaution von 2.000 US-Dollar für Wohnimmobilien oder eine Kaution von 3.000 US-Dollar für Gewerbeimmobilien leisten.

Die Anzahlung wird auf den Erwerb der Immobilien angerechnet, wenn die Antragsteller diese im Rahmen von Auktionen erwerben.

Sofern es sich bei den Bewerbern nicht um Höchstbietende handelt, wird die Anzahlung zurückgezahlt.

Nur weil jemand eine Zwangsvollstreckung einleitet, heißt das nicht, dass ihm das Eigentum garantiert wird.

Der Antragsteller ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu erwerben, auch wenn er eine Anzahlung leistet.

Säumige Immobilienbesitzer können die Zwangsvollstreckung aufheben, indem sie ihre Schulden begleichen.

Um für eine Zwangsvollstreckung in Frage zu kommen, müssen Immobilien, bei denen ein Steuerrückstand vorliegt, nicht verlassen oder leer stehen.

McManus sagte, das Programm zur Zwangsvollstreckung von Einlegern sei ein „leistungsstarkes Instrument“, das in einigen Landkreisen Ohios nicht verfügbar sei. Er sagte, es gebe privaten Bewohnern die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, um sie zu ihrem Zuhause zu machen oder sie in eine Investitionsmöglichkeit umzuwandeln.

McManus sagte, eine weitere Möglichkeit, gegen steuersäumige Immobilien vorzugehen, sei das beschleunigte Zwangsvollstreckungsprogramm.

Dieses Programm ermöglicht es Städten und Landbanken, Zwangsvollstreckungen durch einen Verwaltungsprozess einzuleiten, der über das Revisionsgremium läuft, sagte er.

Das beschleunigte Zwangsvollstreckungsverfahren sei in der Vergangenheit das „Vehikel“ für Lot Links gewesen, sagte McManus.

McManus sagte, dass es in Dayton etwa 4.775 Immobilien gibt, die für eine beschleunigte Zwangsvollstreckung in Frage kommen könnten, da der Wert der Immobilien geringer ist als der Betrag an rückständigen Steuern und Veranlagungen, die sie schulden.

Er sagte jedoch, dass viele dieser Immobilien aus anderen Gründen möglicherweise nicht förderfähig seien, beispielsweise weil sie bewohnt seien, über aktive Versorgungseinrichtungen verfügten oder kürzlich verkauft wurden.

Beschleunigte und verwaltungsrechtliche Zwangsvollstreckungen wurden vor Gericht angefochten, aber bisher wurde nicht festgestellt, dass sie völlig rechtswidrig oder verfassungswidrig waren.

Ein örtlicher Rückstand bei Verfahren zur beschleunigten Zwangsvollstreckung hing größtenteils mit einigen Gerichtsverfahren zusammen, die die Rechtmäßigkeit dieses Prozesses in Frage stellten, sagte Todd Kinskey, Daytons Direktor für Planung, Nachbarschaften und Entwicklung.

„Infolgedessen wurden alle Fälle des Board of Revision für einen längeren Zeitraum eingestellt“, sagte er. „Als es wieder aufgenommen wurde, wurden alle Fälle, in denen die Steuern die Auflagen nicht überstiegen, vom Landkreis abgewiesen und die Stadt gewährte Rückerstattungen an den Lot Links-Antragsteller.“

Der Oberste Gerichtshof der USA entschied letzten Monat in einem Fall in Minnesota, dass Personen, die privates Eigentum beschlagnahmen und verkaufen, um nicht gezahlte Steuern einzutreiben, keine zusätzlichen Gelder behalten dürfen, die sie aus dem Verkauf erhalten, abgesehen von dem, was ihnen geschuldet wird.

Die lokalen Auswirkungen werden noch geprüft.

Das Programm zur Zwangsvollstreckung von Einlegern wurde Ende 2019 vom damaligen Finanzminister Russ Joseph hervorgehoben, als er das beliebte Lot-Links-Programm beendete.

Das Einlegerprogramm sollte dazu beitragen, einige dieser Ziele zu erreichen. Aber das Programm hatte weitaus weniger Anwendungen als das Lot Links-Programm, und einige Leute haben sich darüber beschwert, dass es viel weniger nützlich ist.

Das Lot Links-Programm wurde 2008 ins Leben gerufen, um Immobilieneigentümern und Bürgern den Erwerb leerstehender und steuerrückständiger Immobilien zu ermöglichen. Ursprünglich umfasste das Programm nur unbebaute Grundstücke, später wurde es jedoch auf Grundstücke mit Bauwerken ausgeweitet.

Im Rahmen von Lot Links leitete die Stadt in Zusammenarbeit mit dem Schatzmeister ein verwaltungsrechtliches Steuervollstreckungsverfahren ein, als sie Anträge für leerstehende und steuerrückfällige Immobilien erhielt.

Bewerber konnten die Immobilien oft nach einer Wartezeit von etwa zwei Jahren erwerben, in der Regel für weniger als 2.500 US-Dollar, und durch den Prozess wurden die säumigen Steuern abgeschafft.

McManus sagte, Lot Links sei sehr effektiv und habe gut funktioniert. Er sagte, er würde die Wiederherstellung unterstützen, wenn dies aus rechtlicher Sicht sicher sei und angemessene Sicherheitsvorkehrungen getroffen würden.

Leider hätten im Rahmen des Lot-Links-Programms zu viele Menschen, die die Immobilien erworben hätten, sie nicht saniert, und sie hätten sich weiter verschlechtert oder seien in einem schlechten Zustand geblieben, sagte er.

Er sagte, er wolle gewisse Regeln auferlegen, wie sie in einem Standard-Entwicklungsvertrag zu finden seien, um sicherzustellen, dass die Immobilien instandgesetzt würden.

„Außerdem haben zu viele Stipendiaten ihre Grundsteuern nicht bezahlt, was dazu führte, dass unser Büro eine Zwangsvollstreckung einleiten musste“, sagte er. „Am wichtigsten ist jedoch, dass jedes Programm, das zurückkehrt, nicht riskieren kann, mit der jüngsten Meinung des Obersten Gerichtshofs zu den Anforderungen für verwaltungsrechtliche Zwangsvollstreckungen in Konflikt zu geraten.“

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